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VENTE, ESTIMATION IMMOBILIÈRE, C'EST POUR VOTRE BIEN. |
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L'évaluation d'un bien est une étape indispensable en vue de le céder. Mais l'estimer en se basant uniquement sur son prix d'achat ou sur la plus value escomptée, sans tenir compte des prix du marché, n'est pas un bon calcul, car une surestimation présente de nombreux inconvénients, dont celui de ralentir la vente.
1. MAUVAIS RÉFLEXE
Un vendeur particulier tend à présenter son bien à la vente à un prix légèrement surévalué, en anticipant les négociations. Un procédé aléatoire, dissuasif pour nombre d'acquéreurs potentiels. Passer par un professionnel permet d'avoir une estimation ouverte à l'argumentation, car il pourra expliquer comment le prix a déjà été discuté.
2. VENDRE VITE ET BIEN
Un bien surestimé réduit le nombre d'acheteurs et rallonge de fait les délais de vente. Plus un logement est exposé longtemps, moins il devient attractif aux yeux des acquéreurs, qui trouvent suspect qu'il reste aussi longtemps à la vente. Tous les professionnels sont unanimes : un bien au prix du marché part plus rapidement.
3. DISTINGUER ESTIMATION ET VALEUR
Il faut distinguer l'évaluation, prix juste dans un marché, de la valeur d'un bien, basée sur une expertise. Cette dernière est utile aux institutions de crédit, le montant d'un prêt hypothécaire dépendant de la valeur réelle du gage, pas de celle de la transaction. Les assurances prennent en compte la valeur de reconstruction : prix du terrain, de la construction et des matériaux.
4. LES CRITÈRES
Une estimation prendra en compte les caractéristiques physiques du bien : nature du bâtiment, surfaces habitable et corrigée, matériaux, état, emplacement, diagnostic énergétique. Les aspects économiques doivent aussi être intégrés : conjoncture du marché, pénurie ou surplus du type de bien. Juridiquement, la fonction du local sera aussi mentionnée.
5. MÉTHODE PAR COMPARAISON
Si le bien est libre d'occupation, l'expert l'estimera le plus souvent par comparaison. Cela se fait généralement en conjuguant l'analyse du prix moyen au mètre carré de logements similaires, et celle des caractéristiques qui le rendent unique. Les bases de données du notariat donnent des estimations de prix moyens sur des zones ciblées, par type d'habitat et en surface pondérée.
6. CALCUL PAR RENTABILITÉ LOCATIVE
Ce procédé se pratique surtout pour les appartements, pour les biens loués ou occupés. Il s'agit d'une méthode de calcul sur la capitalisation du revenu, qui génère un revenu locatif brut par an. L'acquéreur s'enquerra du taux de rendement, qui sera variable selon sa localisation (centre-ville, campagne...).
7. QUI PEUT EXPERTISER ?
On peut s'adresser à son notaire ou au Marché Immobilier des Notaires. Un agent immobilier aura une vision globale d'un secteur, et estimera souvent gratuitement votre bien. Si vous avez besoin d'une estimation dans un contexte juridique, adressez-vous à un expert immobilier agréé auprès des tribunaux.
SOURCE LOGIC-IMMO
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